Habt ihr von diesem Zusammenhang schonmal gehört? Klingt doch Paradox, oder?
Diese Kausalität bringt viele bei der Immobilienfinanzierungen stark zum Grübeln, dann tatsächlich verhält es sich bei der klassischen Immobilienfinanzierung (Annuitätendarlehen) so, dass wir, je höher der Zinssatz ist, schneller mit dem Abbezahlen einer Immobilie durch sind.
Dazu 2 Beispiele: 💡
Szenario 1:
Wir nehmen ein Darlehen zum Zweck einer Immobilienfinanzierung auf…
Darlehen: 300.000€
Zinssatz 2%
Tilgungsbeginn 2%
Jährliche Rate (Annuität) 12.000€, monatliche Rate 1.000€
Wann wäre das Darlehen abbezahlt? Ziemlich genau nach 35 Jahren
Szenario 2:
Darlehen 300.000€
Zinssatz 4%
Tilgungsbeginn 2%
Jährliche Rate (Annuität) 18.000€, monatliche Rate 1.500€
Wann wäre das Darlehen abbezahlt? Ziemlich genau nach 28 Jahren
Wir haben unser Darlehen also 7 Jahre schneller abbezahlt!
Doch woran liegt das? Und wie bewerte ich diesen Sachverhalt… sind höhere Zinsen jetzt etwa besser?
Um dieses Phänomen zu verstehen, muss man sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung im Zeitverlauf ansehen. Denn die Verhältnisse von Zins und Tilgung ändern sich mit jeder einzelnen Zahlung an die Bank. 👀
Denn zum Glück müssen die Zinsen ja nicht jedes Mal auf den Anfangsstand des Darlehens, sondern immer nur auf die neue Restschuld bezahlt werden. Haben wir also z.B. die Hälfte bereits zurückgezahlt, müssen wir auch nur noch die Hälfte der Zinsen bezahlen, wie zu Beginn. Die Rate (Annuität) an die Bank bleibt aber immer gleich.
Und das ist der Grund, warum wir bei höheren Zinssätzen insgesamt schneller Tilgen.
Im Szenario 1 haben wir im ersten Monat genau 500€ Zinsen und 500€ Tilgung an die Bank zu zahlen.
Nach 10 Jahren sind es nur noch 350€ Zinsen und bereits 650€ Tilgung… Nach 20 Jahren ist das Verhältnis schon deutlich weiter in Richtung Tilgung gekippt und es sind nur noch 260€ Zinsen und 740€ Tilgung. Im letzten Jahr bezahlen wir schon fast keine Zinsen mehr, sondern nahezu die gesamten 1000€ als monatliche Tilgung.
So kann man schnell verstehen, dass man im Szenario 2 deutlich schneller ans Ziel gelangt, weil die höhere Rate von 1500€ mtl. auch nur am Anfang zu 2/3 (1000€) aus Zinsen besteht.
Nach 10 Jahren ist das Verhältnis schon knapp bei 50 / 50 und nach 20 Jahren tilgen wir schon monatlich über 1000€.
Fazit: 🧐
Natürlich ist es nicht besser einen höheren Zins zu bezahlen und hätten wir im Szenario 1 auch eine Rate von 1500€ mtl. gewählt, wären wir logischer Weise noch schneller ans Ziel gekommen.
Es ist aber sehr förderlich und meiner Erfahrung nach in einer Verhandlung mit der Bank über Zinskonditionen (Ja, man muss hart mit der Bank Verhandeln! 🏋️) sehr überzeugend, wenn man das Annuitätendarlehen geistig durchdrungen hat und sich nichts „vormachen lassen“ muss 😊
Jedes verhandelte zehntel eines Prozentpunktes beim Zins bringt nämlich tausende Euros in die eigene Tasche. 😎
Daher begleite ich meine Kunden sehr gerne auch zu ihrer Hausbank ins Gespräch und unterstütze sie bei ihren Verhandlungen, wenn es unbedingt über die Hausbank laufen soll.
Wer in Zukunft noch eine Immobilie finanzieren will, kann mich gerne nach wertvollen Tipps in der Vorbereitung und in der Verhandlung fragen. Auch für Gegenangebote zur Hausbank stehen mein Team und ich gerne zur Verfügung.
Ich freue mich auf Eure Geschichte 😊
